Remplacer l’hypothèque légale par une sûreté n’est pas sans risque

30 juin 2014
Par Me Jean-Benoît Hébert, avocat

Lorsque des problèmes surviennent sur un chantier de construction, il est assez courant de voir le propriétaire vouloir remplacer l’hypothèque légale inscrite sur son immeuble par une sûreté équivalente (lettre de garantie bancaire ou autre). Évidemment, cela permet au propriétaire de procéder au financement du projet de construction et de terminer les travaux dans de meilleurs délais. Dans le jargon juridique, cela s’effectue par une « requête en substitution de garantie et radiation d’une inscription au registre foncier ».

Il est important de comprendre qu’en pratique, ce genre de requête pour substituer l’hypothèque légale par une autre sûreté est accordé assez rapidement par le Tribunal sans nécessiter une longue audition ou des procédures interminables. Le propriétaire a donc avantage à utiliser ce recours afin de libérer son immeuble, de procéder à son financement et de terminer les travaux.

 

Le Tribunal ne décide pas de la validité de l’hypothèque légale mais se limite à ordonner la substitution de l’hypothèque légale par une autre sûreté en attendant le débat sur la validité de l’hypothèque légale. Le débat sur la validité de l’hypothèque légale se fera beaucoup plus tard devant le Tribunal qui entendra toutes les circonstances détaillées de l’affaire. En résumé, en attendant un jugement au fond, la requête en substitution permet au propriétaire de débloquer son projet tout en protégeant la créance présumée de l’entrepreneur.

 

Dans l’affaire Diocèse canadien de la Sainte-Église apostolique arménienne c. Construction Exedra inc., Excedra avait inscrit une hypothèque légale sur l’immeuble du Diocèse suite à un litige au cours de l’exécution des travaux. Le Diocèse a introduit une « requête en substitution de garantie et radiation d’une inscription au registre foncier » dans le but de faire radier l’hypothèque inscrite sur son immeuble et de lui permettre de procéder au financement et à la finalisation des travaux.  Cette requête lui a été accordée par le Tribunal qui a substitué l’hypothèque légale par une lettre de garantie bancaire de la banque Toronto Dominion pour la somme de 560 000,00 $. 

 

À la suite de l’obtention de ce jugement, le Diocèse a voulu réduire le montant prévu à la lettre de garantie bancaire et il a déposé une requête en « réduction de la sûreté ». Il est important de comprendre que si le Diocèse avait intenté la requête en substitution de l’hypothèque légale en même temps que la requête en réduction de la sûreté (réduction du montant de la lettre de garantie), cela aurait pu occasionner de longs délais judiciaires et bloquer le projet de construction du Diocèse.

 

En effet, la réduction du montant prévu à la lettre de garantie bancaire aurait pu être vigoureusement contestée, le tout nécessitant des procédures supplémentaires et la présentation d’une longue preuve devant le Tribunal.

 

Saisi de la requête en « réduction de la sûreté », le Tribunal a jugé que ce recours est ouvert uniquement contre les hypothèques légales. Selon le Tribunal, comme la substitution de l’hypothèque légale par la lettre de garantie a eu comme effet de radier l’hypothèque légale, le recours en réduction de la sûreté (lettre de garantie) n’était plus ouvert au Diocèse. Le Tribunal est d’avis que la demande de réduction aurait dû être présentée en même temps que la demande de substitution au moment où l’hypothèque légale était toujours inscrite au Registre foncier.

 

Ce jugement est présentement en appel et il sera intéressant de voir si les principes quelque peu rigoristes avancés dans cette affaire seront maintenus par la Cour d’appel.

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